search-bar

Miasto

Budynek premium to usługa, a nie produkt

42 luksusowe obiekty biurowe o łącznej powierzchni sięgającej 750 tysięcy mkw. stanowią już 14 proc. całkowitej powierzchni biurowej warszawskiego rynku i choć w porównaniu do Londynu czy Paryża to jeszcze niewiele, już pozwala nam konkurować z Amsterdamem, Dublinem i Pragą. O wysoką stawkę, bo nieruchomości premium przyciągają nie tylko najemców, ale też inwestorów, deweloperów, banki oraz uwagę publiczną, co przekłada się na realne korzyści dla miasta.

Warszawski rynek nieruchomości komercyjnych, mimo że od niedawna klasyfikowany jest jako dojrzały, ciągle rośnie. Pod koniec pierwszej połowy 2018 roku podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosła aż 5,41 mln m2, aż 60 proc. powierzchni znalazło się w centrum miast, z czego 70 proc. było wynajęte już w dniu oddania do użytkowania.

Nowa powierzchnia biurowa rozchodzi się w Warszawie błyskawicznie, popyt od wielu miesięcy przewyższa podaż, ale to luksusowe nieruchomości stają się motorem napędzającym rozwój całego sektora. Usługi finansowe, profesjonalne i nowoczesne technologie oczekują bowiem najwyższych standardów, a Warszawa coraz sprawniej adresuje te potrzeby.

Co wyróżnia nieruchomości premium?

O statusie premium w branży nie decyduje już jednak wyłącznie – tak jak kiedyś – lokalizacja. Mimo że wciąż jest ona jednym z głównych kryteriów przyznania tej klasy, pod uwagę brane są inne, m.in. efektywność energetyczna, dostępność transportowa, zarządzanie mediami, a także możliwość elastycznego sterowania oświetleniem, ogrzewaniem i dostępem do części wspólnych budynków… Dopiero suma wszystkich tych (i zapewne wielu innych) elementów wzbogaconych o odpowiedni poziom „miękkich” kompetencji osób zarządzających obiektem, decyduje o jego sektorowej przynależności.

Na rynku luksusowych nieruchomości komercyjnych, najemcom nie sprzedaje się bowiem metrów kwadratowych, tylko spersonalizowane, 5-gwiazdkowe doświadczenia.

– Żeby budynek dołączył do grona najlepszych, nie wystarczy, by był wieżą. Powinien mieć swój unikatowy charakter, odpowiednią jakość, być dobrze zarządzany i to najważniejsze – dobrze zlokalizowany – dla pracowników i klientów – wyjaśnia Karel Zeman, Senior Portfolio Manager ESCF I & ESCF Head of Investment Operations Poland CBRE Global Investors Poland.

– Takie budynki wymagają zindywidualizowanego, holistycznego podejścia. Zarządzanie, wynajem, promocja czy oddziaływanie na otoczenie wymagają spójnego podejścia wobec każdego z jej interesariuszy. Dzięki stosowaniu kompleksowej strategii, obsługa nieruchomości jako aktywa jest bardziej sprawna i stanowi o sukcesie, zarówno dla najemców jak też inwestora – dodaje Karol Klin, Commercial Director Head of Leasing Globalsworth.

Budynek premium to usługa, nie produkt…

Na rynku nieruchomości komercyjnych w ogóle, a prestiżowych w szczególności, wszystko – począwszy od powierzchni a na zaawansowanych technologiach kończąc – powinno być częścią kompleksowej usługi, skoncentrowanej na poprawie komfortu pracy użytkownika, jego dobrego samopoczucia, a w konsekwencji –  wydajności.

Każdy etap jego drogi przez budynek powinien odpowiadać aktualnym potrzebom. Wymaga to zwykle wdrożenia nie tylko intuicyjnych sposobów interakcji z najważniejszymi funkcjami budynku, ale też zaangażowania go w ich stały rozwój. Trzeba bowiem wziąć pod uwagę, że inne będą potrzeby renomowanej kancelarii prawniczej, która od progu musi emanować spokojem i obiecywać dyskrecję, a inne – firmy IT, od której oczekuje się odwagi i niestandardowych rozwiązań.

Technologia, mimo że najbardziej zwraca uwagę użytkowników, nie powinna więc być celem sama w sobie. Rozwiązania wykorzystujące wirtualną czy rozszerzoną rzeczywistość, Internet Rzeczy czy mobilne systemy zarządzania budynkiem, muszą pozostawać w roli służebnej wobec użytkownika. Tylko jeśli stanowią rozwiązanie konkretnych problemów, będą składać się na pożądane user experience. Podobnie zresztą jak strefy od niej wolne, np. pokoje relaksu lub przestrzeń półprywatna. Kapsuły sypialne, pokoje rodzinne czy przedszkola to elementy, o które musi zadbać coraz więcej organizacji, które swoją ofertę kierują nie tylko do pokolenia Z.

… a prestiżowy adres to inwestycja

Warszawski rynek nieruchomości prestiżowych wzrósł o 77 proc. od 2016 roku i nic nie zapowiada zmiany tego trendu, bo obiekty premium stanowią 66 proc. wszystkich będących w przygotowaniu na lata 2018 – 2020. Dla inwestorów są dzisiaj najbardziej drogocennym aktywem, a dla najemców – coraz ważniejszym elementem strategii HR-owej, employer brandingowej i PR-owej.

Standardowe świadczenia, takie jak prywatna opieka zdrowotna czy karnet sportowy np. dla specjalistów IT dzisiaj są bowiem niezbędnym minimum i dla wielu organizacji optymalnie zorganizowane miejsce pracy staje się jeszcze jednym sposobem przyciągnięcia najlepszych specjalistów. Koszt, wykraczający ponad koszt najmu biura w standardowej nieruchomości, jest ujmowany właśnie jako koszt świadczeń dodatkowych.

Nic dziwnego więc, że wśród najemców najbardziej zainteresowanych prestiżowymi obiektami, na pierwszy plan wysuwają się usługi finansowe, specjalistyczne oraz IT. Finanse mają jednak największy udział w wolumenie powierzchni wynajętej ogólnie, nie tylko powierzchni prestiżowej; ale już udział sektora usług specjalistycznych tylko w rynku nieruchomości prestiżowych jest o 5,8 proc. wyższy niż w ogólnym rynku warszawskim (dane dla lat 2013 – 2017), a w przypadku sektora IT sięga 12 proc. (podczas gdy dla rynku warszawskiego tylko 10 proc.

Jakie są koszty wynajęcia luksusowej nieruchomości?

Średnie wywoławcze stawki czynszu dla nieruchomości prestiżowych oscylują w granicach miesięcznego kosztu ok. 20,0 – 21,5 euro za m2. Za najwyższe piętra w centrum możemy jednak zapłacić nawet 26 euro za m2,, co sprawia, że jest to jeden z najbardziej atrakcyjnych i wciąż stosunkowo pewnych produktów inwestycyjnych. Dlaczego?

Po pierwsze, w latach 2014 – 2017 w warszawskie nieruchomości prestiżowe zainwestowano ponad 1,56 mld euro, co stanowi około 45,0% całkowitego kapitału zainwestowanego na rynku biurowym w tym okresie, a w ciągu najbliższych 2 – 3 lat spodziewane są kolejne wysokie wolumenie transakcji.

Po drugie, mimo że warszawski rynek nie opiera się na transakcjach przednajmu, to w przypadku nieruchomości prestiżowych ich znaczenie wzrasta. Udział umów przednajmu w całkowitym wolumenie powierzchni wynajętej w latach 2013 – 2017 wyniósł 16,5 proc., a ich udział w całkowitym wolumenie powierzchni wynajętej w nieruchomościach prestiżowych kształtował się na poziomie 27,6 proc.

– Najemcy potrzebują takich nieruchomości i są w stanie za nie płacić, ale musi za tym iść konkretna wartość dająca poczucie dobrze wydanych środków – mówi Anna Duchnowska, Senior Director Head of Polish Operations Invesco Real Estate.

Jedynym cieniem, jaki kładzie się na sektorze jest ograniczona dostępność luksusowych aktywów. Nieruchomości klasy premium zlokalizowane są centralnie, a jako że centra miast nie są z gumy – procentowy udział tego rodzaju transakcji może się zmniejszyć, choć – według ekspertów CBRE – niewykluczone, że spadek ominie polski rynek.

POBIERZ CAŁY RAPORT

PREMIER PROPERTIES

 

 

 

Komentarze Facebook
Czytaj więcej z kategorii Miasto:

Placemaking, czyli rewitalizacja z wartością dodaną

Kilkukrotny wzrost wartości nieruchomości, lawinowo rosnąca liczba potencjalnych klientów dla handlu, prestiż dla wykonawcy i doskonały marketing dla miasta. Do tego - skuteczny magnes dla prestiżowych inwestorów. To tylko niektóre argumenty przemawiające za placemakingiem, czyli ideą rewitalizowania przestrzeni zgodnie z potrzebami użytkowników.

Najczęściej czytany

PropTech w biurze. Oszczędności i komfort pracy w jednym

Biometryka, big data, sztuczna inteligencja i Internet rzeczy. Nowoczesne technologie odważnie wkraczają do biur na całym świecie. W ubiegłym roku szacunkowa wartość tego rynku sięgnęła prawie 3 miliardów dolarów. A rozwiązania już dawno przestały służyć tylko ograniczaniu kosztów funkcjonowania.