search-bar

Miasto

Kupić, czy wynająć mieszkanie – jak inwestujemy w nieruchomości?

Własne M. to w dalszym ciągu cel wielu Polaków. Jednak czy w obecnych czasach posiadanie tzw. 4 kątów na własność jest tak samo ważne, jak jeszcze kilka lat temu? Czy panująca na świecie pandemia zweryfikowała nasze plany odnośnie inwestycji w nieruchomości - czy warto je kupować, a może wystarczy tylko wynajmować? Na te wątpliwości odpowiadają eksperci Dom Development oraz CBRE, którzy przyjrzeli się potrzebom Polaków oraz sytuacji na rynku mieszkaniowym.

Dom Development

Jak dowodzą liczne analizy obecnie na polskim rynku nieruchomości panuje niepewna sytuacja. Zauważyć można m.in. spadki w kwestii sprzedaży mieszkań. Z danych redNet Property Group oraz CBRE wynika, że w największych miastach takich jak: Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław czy Łódź odnotowano zmniejszenie zainteresowania kupnem mieszkań w porównaniu do roku poprzedniego aż o 37-55% w zależności od lokalizacji. Czy może oznaczać to, że posiadanie własnego mieszkania nie jest już tak samo ważne, jak jeszcze kilka lat temu? Zdaniem eksperta, Tomasza Tondery, Dyrektora Rozwoju w Dom Development mieszkanie na własność jest nadal ważne, natomiast należy spojrzeć na tę kwestię w kontekście sytuacji oraz etapu życia, w którym znajduje się dany inwestor.

"W perspektywie najbliższych miesięcy, tj. do czasu opanowania pandemii, wydaje się że posiadanie własnego mieszkania daje pewność i oparcie. W kontekście zagrożenia utratą zatrudnienia i środków na utrzymanie, rezygnacja z posiadania własnego mieszkania na rzecz najmu może się okazać pułapką."

share share share

– mówi ekspert i dodaje:

"W nieco dłuższej perspektywie, porównując oczekiwania i nawyki dzisiejszych dwudziesto- i trzydziesto- latków można śmiało postawić tezę, że posiadanie nie jest już nadrzędnym celem młodych ludzi. Odnosi się to w równej mierze do mieszkania, biura, samochodu czy najnowszego modelu smartfonu. Kluczowa jest możliwość korzystania z danego dobra wówczas gdy jest ono potrzebne. Stąd rosnąca popularność elastycznych form najmu i ekonomii współdzielenia. Oczywiście teza ta jest prawdziwa dla pewnej wąskiej grupy młodych profesjonalistów, mieszkających w dużych aglomeracjach i mających dostęp do dóbr współdzielonych."

share share share

Wstrzymujemy decyzje o inwestowaniu

Czy faktycznie i dlaczego? Średni koszt zakupu mieszkania w Warszawie wynosi ponad 645 tys. zł, zatem powodem „przestoju” na rynku mogą być panujące ceny nieruchomości. Okazuje się jednak, że są one tylko jedną z przyczyn. Największy wpływ na zachowania Polaków ma pandemia COVID-19. Badanie CBRE wykazało, że z powodu obecnej sytuacji epidemicznej aż 65% osób odłożyło wydatek na mieszkanie w czasie, a co trzecia osoba w ogóle zrezygnowała z tej inwestycji.

„Niepewność związana z koronawirusem znacząco wpłynęła na skłonności Polaków do inwestowania. W oparciu o analizy mogę powiedzieć, że na kolejny boom na rynku mieszkaniowym będziemy musieli jeszcze zaczekać. Większość osób spodziewała się spadków cen nieruchomości, które jak na razie nie nastąpiły, a co więcej może okazać się, że nie będzie ich wcale. Spodziewamy się jednak, że po tymczasowym przestoju Polacy wrócą do realizacji inwestycyjnych planów i zainteresowanie lokalami mieszkalnymi będzie rosło.”

share share share

– mówi Marcin Jański, szef działu nieruchomości alternatywnych i gruntów inwestycyjnych, CBRE.

Tezę tę potwierdza również developer, wskazując jasny podział pomiędzy zakupem nieruchomości na własny użytek, a inwestycjami na przyszłość:

„W kontekście rynku mieszkaniowego sądzę, że pandemia, jakkolwiek dotkliwa, nie wpłynie na długoterminowe trendy i tendencje – należy przy tym odróżnić kupno nieruchomości zaspokajającej własne potrzeby mieszkaniowe od inwestycji jako lokaty nadwyżek finansowych. W tym pierwszym przypadku uważam, że jeśli perspektywa zamieszkania w danej lokalizacji (bliskość miejsca pracy, szkoły, rodziny) jest dłuższa niż 2-3 lata – wówczas warto rozważyć kupno. W przypadku inwestowania nadwyżek finansowych – co do zasady jestem zwolennikiem inwestowania w nieruchomości, ale nie w każdym momencie cyklu koniunktury. Czasem warto wstrzymać się i poczekać z gotówką na właściwy moment. Drugi warunek – należy rozróżnić inwestowanie nadwyżek finansowych i spekulację na kredyt.”

share share share

Warto w tym miejscu zauważyć, że koronawirus wpłynął nie tylko na nasze podejście do inwestowania czy zakupu nieruchomości, ale także oddziałuje na codzienne koszty utrzymania mieszkań oraz domów. Obecnie dla ponad jednej czwartej Polaków są one zauważalnie wyższe niż przed wybuchem epidemii. Agnieszka Mikulska, ekspert w dziale mieszkaniowym CBRE tłumaczy dlaczego tak się dzieje:

„Na wzrost wydatków związanych z utrzymaniem mają wpływ różne czynniki. Jednym z nich jest oczywiście rosnąca inflacja i ogólnie wyższe ceny większości produktów. Drugim natomiast trend pracy zdalnej, który zmusza pracowników do ponoszenia większych nakładów finansowych na media oraz inne produkty, które do tej pory były zapewniane przez pracodawców. Dostosowanie domu do pracy także niesie za sobą dodatkowe koszty.”

share share share

Nie chcemy mieszkania na własność?

Niepewna sytuacja, rosnące koszty utrzymania oraz ceny nieruchomości wstrzymują inwestycje, jednak jak nie są to jedyne przyczyny mniejszego zainteresowania kupnem własnego M.

W Polsce obecnie większość wynajmujących nie chce posiadać mieszkania lub nie stać ich na zakup własnego lokalu. Podejście do wynajmu zależy również od pokolenia. Jak pokazuje publikacja „Najem mieszkań w czasie pandemii” (klik) młode osoby często traktują wynajem mieszkania jako styl życia, a nie konieczność. Dlatego też zwracają większą uwagę na wyposażenie i standard przestrzeni domowej.

„Co piąta osoba do 34 roku życia przyznaje, że podjęła decyzje o wynajmie mieszkania ze względu na wygodę oraz brak konieczności zaciągania długoterminowego kredytu. Młodzi wynajmujący najczęściej wskazują, że standard wykończenia ma dla nich duże znaczenie. Dlatego to właśnie ta grupa osób rozwija w Polsce ofertę najmu instytucjonalnego tzw. co living. Inwestorzy, którzy decydują się na zakup kilkuset czy nawet kilku tysięcy mieszkań, dbają o standard, a później opiekę nad najemcami przekazują wyspecjalizowanym firmom zapewniając kompleksową jakość, której będą szukać młodzi najemcy.”

share share share

– mówi Marcin Jański, szef działu nieruchomości alternatywnych i gruntów inwestycyjnych, CBRE.

Wynajem mieszkania to dla nich rozwiązanie tymczasowe

Z kolei, druga grupa osób wynajmujących nieruchomości mieszkalne nie inwestuje w standard wynajmowanej przestrzeni i mieszka w optymalnych warunkach. Są to głównie osoby w średnim wieku. Z badania zleconego przez CBRE wynika, że trzy najważniejsze kryteria przy wynajmie mieszkania to cena, lokalizacja oraz stosunek jakości do ceny. Co ciekawe, tuż za podium znalazło się udogodnienie jakim jest balkon, którego rola wzrosła w trakcie trwania epidemii koronawirusa.

Zdaniem Marcina Jańskiego z CBRE mniejsze wymagania starszych pokoleń co do standardu mieszkania wynikają z traktowania tego rozwiązania jako tymczasowe.

„Młodsze osoby patrzą na ten aspekt inaczej. Zależy im na swobodzie oraz elastyczności, gdyż nie wiedzą, gdzie będą za rok. Wynajem mieszkania pozwala im na wolność od kredytu i zapewnia komfort, a co więcej daje możliwość życia w wysokim standardzie. To trend, który będzie narastał.”

share share share

To… kupić czy wynająć mieszkanie?

Idąc tą ścieżką, czy dojdziemy do momentu, w którym mieszkania na wynajem będą cieszyły się większym zainteresowaniem od tych wystawionych na sprzedaż. Niekoniecznie.

„Inwestycja w lokale mieszkalne jest i pozostanie atrakcyjna w najbliższych latach. Rosnące ceny mieszkań mają dwojaki skutek. Część potencjalnych kupujących świadomie rezygnuje z posiadania na rzecz elastycznego korzystania. Unikają zaciągania wieloletnich zobowiązań na rzecz mobilności i elastyczności. Cześć klientów, którzy chcą nabyć mieszkanie na własność jest wypychana z rynku kupna na rynek najmu z powodu rosnących wymagań wkładu własnego i niewystarczającej zdolności kredytowej, która nie nadąża za rosnącymi cenami mieszkań.”

share share share

– tłumaczy Tomasz Tondera z Dom Development.

Pytanie, jak w przyszłości będzie wyglądała kwestia inwestycji w polskie lokale mieszkalne, zapewne pojawia się w głowach wielu z nas,  Czy warto być właścicielem? Okazuje się, że zdecydowanie tak, a receptą na sukces, podobnie jak w wielu innych sytuacjach, pozostaje szczegółowa analiza sytuacji oraz elastyczność.

„Dzisiaj rynek ten jest bardzo rozdrobniony, a najem instytucjonalny stawia w Polsce pierwsze kroki. Perspektywy rozwoju są bardzo obiecujące, ale rynek musi dojrzeć. W miarę wzrostu świadomości najemców, produkt, jako mieszkanie wybudowane z przeznaczeniem na wynajem, będzie się coraz mocniej różnił od lokalu oferowanego przez indywidualnego inwestora. O sukcesie projektu rozumianego jako budynek z lokalami wyłącznie na wynajem będzie decydowała oferta usług towarzyszących.”

share share share

– dodaje Tomasz Tondera z Dom Development.

Globalny rynek mieszkaniowy

Dla kontrastu warto przyjrzeć się cenom mieszkań na świecie. Jak wynika z raportu „Global Living 2020” (klik) obecnie najdroższe mieszkania znajdują się w Azji. Pierwsze miejsce należy do Hongkongu, gdzie za własne M trzeba zapłacić średnio ponad 1,2 mln USD. Na drugim miejscu znalazło się niemieckie Monachium, w którym mieszkanie kosztuje średnio 1 mln USD. Podium domyka Singapur. W tym mieście własne lokum to wydatek rzędu ok. 916 tys. USD.  Nasza stolica w tym zestawieniu znajduje się prawie na końcu. Mimo tego, że wspomniane już ponad 645 tys. zł za własne M, czyli ok. 170 tys. USD wydaje się sporą sumą, to jednak w porównaniu z powyższymi staje się bardzo atrakcyjną ofertą.

A może jednak lepiej wynająć nieruchomość?

Zawrotne światowe ceny za zakup mieszkania idą w parze z wysokimi opłatami za wynajem. Przykładowo w Nowym Jorku koszt wynajmu to 2,9 tys. USD miesięcznie. To jedno z najdroższych miast świata, pod względem wysokości czynszów. Zamieszkiwanie w Abu Dhabi wyniesie nas nieco mniej, bo 2,8 tys. USD. Podium ponownie za domyka Azja i Hong Kong, z kwotą 2,7 tys. USD.  Porównując – w Warszawie jest dosyć tanio. Miesięczny koszt wynajmu mieszkania  to koszt ok. 492 USD (1868 zł), co plasuje nas pomiędzy Stambułem a Montrealem.

Taka pozycja w rankingach daje jasny przekaz, że Polska na tle innych krajów wypada naprawdę atrakcyjnie i może zachęcać do inwestycji w nieruchomości zarówno Polaków, jak i zagranicznych inwestorów. Dodatkowo słabe wyniki rynków kapitałowych i obniżenie stóp procentowych sprawiają. że to właśnie nieruchomości wydają się dziś najbardziej stabilnymi obiektami inwestycyjnymi. Mimo to decyzje o inwestowaniu, niezależnie od ich celu, wymagają dogłębnej analizy, gdyż to głownie kondycja gospodarki oraz ogólna sytuacja ekonomiczna w kraju powinny wpływać na ostateczne decyzje.

Wypowiadali się:

Tomasz Tondera

Dyrektor Rozwoju w Dom Development S.A.

odpowiedzialny za wprowadzenie nowych linii produktowych do oferty Dom Development oraz ekspansję spółki na nowe rynki regionalne. Posiada ponad 20-letnie doświadczenie na rynku project finance, finansowania nieruchomości, zarządzania funduszami i portfelami nieruchomości, zakładania i rozwijania platform z różnych sektorów rynku nieruchomości. Absolwent Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.

Zobacz ostatnie wypowiedzi naszego eksperta:

Kupić, czy wynająć mieszkanie – jak inwestujemy w nieruchomości?
Agnieszka Mikulska

Senior Consultant

w zespole Research CBRE odpowiada za analizy dotyczące rynku mieszkaniowego. Do CBRE dołączyła w sierpniu 2019 roku. Wcześniej pracowała w JLL, a w latach 2005-2018 była związana z firmą doradczą REAS, która od grudnia 2018 roku stała się częścią JLL. Doświadczenie zawodowe Agnieszki obejmuje m.in. autorstwo raportów o rynku deweloperskim w największych polskich miastach oraz tworzenie i współtworzenie innych opracowań dotyczących rynku mieszkaniowego w Polsce. Była główną autorką pierwszego kompleksowego raportu o rynku najmu w Warszawie, zrealizowanego w 2005 roku, a także współautorką wielu innych raportów sektorowych (m.in. o rynku budownictwa społecznego, akademików, condo- i aparthoteli). Uczestniczyła w pracach prognostycznych i opracowywaniu modeli teoretycznych.
Pracowała również przy projektach dotyczących rynku mieszkaniowego w Czechach.

Zobacz ostatnie wypowiedzi naszego eksperta:

Kupić, czy wynająć mieszkanie – jak inwestujemy w nieruchomości?
Marcin Jański

Head of Alternative Investment

Posiada ponad 15-letnie doświadczenie w sektorze nieruchomości. Karierę rozpoczął w Arcadia Group, gdzie był odpowiedzialny za rozwój sieci detalicznej w Polsce i na Węgrzech. W 2004 roku dołączył do Cushman&Wakefild, gdzie zaczynał jako Lider Zespołu, odpowiedzialny za powstanie i rozwój dużego centrum handlowego oraz koordynację projekt rozwoju sieci bankowej poprzez znalezienie 40 lokali w całej Polsce. Został awansowany na stanowisko Associate w dziale inwestycyjnym, gdzie odpowiadał za inwestycje handlowe i biurowe. Od 2008 roku jest partnerem spółki Crownway Investments w Polsce, gdzie odpowiada zarówno za transakcje inwestycyjne oraz deweloperskie, w tym budowy biurowca Wrocław101.

Zobacz ostatnie wypowiedzi naszego eksperta:

Kupić, czy wynająć mieszkanie – jak inwestujemy w nieruchomości?
Czytaj więcej z kategorii Miasto:

Nowa era nieruchomości, czyli jak będzie wyglądał rynek w 2040 roku

Za ponad 20 lat królować będzie elastyczne podejście do procesów biznesowych, a sztuczna inteligencja będzie wspierać nasze działania w życiu codziennym – tak wynika z analizy firmy doradczej CBRE. Zgodnie z globalnymi szacunkami, liczba ludności na świecie przekroczy 9,2 mld., z czego ponad 65 proc. zbędzie zamieszkiwało obszary miejskie. W najnowszym raporcie „Portfolio 2040”, eksperci CBRE przedstawiają jak przemiany gospodarcze, społeczne i technologiczne będą kształtować branżę nieruchomości przyszłości.

Najczęściej czytany

Logistyka. Czarny koń w wyścigu o klienta e-commerce

Handel online to już nie tylko rywalizacja na cenę. To również wyścig z czasem. A nie ma w tym wyścigu lepszego argumentu, niż sprawnie i wydajnie działający proces logistyczny. Z reguły niedoceniany, przeważnie niewidoczny, ale często decydujący o tym czy klient sklepu internetowego będzie zadowolony z zakupów. I czy wróci zrobić kolejne.