search-bar

Miasto

Miasta dla ludzi – o przestrzeniach, w których chcemy żyć

MikeDotta / Shutterstock.com

Problem

Nieużytkowane tereny miejskie, zaniedbane przestrzenie, niewykorzystany potencjał. Często brakuje świadomości, jak niewiele trzeba, aby w mieście żyło sie lepiej.

Rozwiązanie

Placemaking to kształtowanie miejsc publicznych z ludźmi i dla ludzi. Polega na współtworzeniu przestrzeni, w której chcemy mieszkać, pracować, uczyć się i odpoczywać.

Zjawiska

Kształtowanie nowych przestrzeni miejskich wpływa na rewitalizację zaniedbanego terenu oraz jego okolic, zaangażowanie lokalnej społeczności oraz wzrost zainteresowania potencjalnych najemców.

Placemaking: koncepcja kształtowania przestrzeni publicznej tak, by nieustannie ewoluowała, dostosowując się do potrzeb lokalnych społeczności. Tworzenie przestrzeni, w której chce się mieszkać, pracować, uczyć się i bawić. I już nie tylko współużytkowanie miasta, ale też wspólna odpowiedzialność za jakość życia w nim.

Za najgłośniejszy przykład placemakingu może posłużyć park High Line w Nowym Jorku, jeden z najbardziej nietypowych parków na świecie. Powstał dziewięć metrów nad ziemią, na miejscu nieużywanej linii kolejowej, przebiegającej przez dwadzieścia dwie przecznice Nowego Jorku wzdłuż zachodniego brzegu Manhattanu. Postindustrialna budowla uratowana od rozbiórki stanowi obecnie jedną z największych atrakcji turystycznych, przyciągającą około 5 mln turystów rocznie. Nowe apartamentowce, galerie sztuki, centra handlowe i restauracje, a oprócz tego zielona przestrzeń tętniąca życiem – to długofalowe efekty działań grupy „Przyjaciele High Line”, założonej przez Joshuę Davida oraz Roberta Hammonda. Iskrą wyzwalającą działanie był plan wyburzenia zabytkowego wiaduktu; zmobilizowało to tych dwóch przyjaciół do działania. Determinacja inicjatorów i zaangażowanie mieszkańców spowodowały, że zrezygnowano z rozbiórki, a inicjatywę wsparli prywatni sponsorzy oraz władze miasta.

– Kilka osób myślało, że jesteśmy szaleni, ale byliśmy zdumieni, jak wielu ludzi postanowiło nas wesprzeć. High Line przebiega przez tereny, na których jest wiele galerii, mieszka wielu artystów i architektów. I to oni pierwsi do nas dołączyli, mówiąc: „To jest świetny pomysł, powinniśmy go wesprzeć” – mówił w wywiadzie dla CNN Joshua David.

Twórczy charakter placemakingu

Placemaking to kształtowanie przestrzeni miejskich z ludźmi i dla ludzi. Dlatego nie jest możliwe powstanie projektu zgodnego z duchem placemakingu jedynie w zaciszu pracowni projektowej. Opracowane przez nowojorską fundację Project for Public Spaces wskazówki mówią, że to lokalna społeczność może najwięcej powiedzieć o danym miejscu. Dlatego też konkretne miejsca powinny być projektowane z udziałem tej społeczności.

– Placemaking jest tworzeniem przestrzeni „dospołecznionych”, co oznacza, że powstają z udziałem społeczności i przy udziale lokalnych partnerów, nigdy nie są tworzone przez samotnego twórcę wizjonera. Project for Public Spaces formułuje zasadę wprost: „Nie zrobisz tego sam” – mówi Marta Trakul, prezes Fundacji „Na miejscu”.

W przypadku parku High Line wszystko zaczęło się od prywatnej inicjatywy. Ale pomysł na zagospodarowanie przestrzeni wcale nie musi pochodzić od osób prywatnych czy miejskich aktywistów. Na warszawskiej Woli idea przebudowy ulicy Towarowej została stworzona przez deweloperów Skanska oraz Ghelamco. To jasny dowód: inwestorzy zdają sobie dziś sprawę, że nie wystarczy już postawić budynek, ale trzeba też stworzyć dodatkową wartość. Obecnie projekt Nowa Towarowa  to „wspólne działanie Wolskiego Centrum Kultury, Oddziału Warszawskiego SARP, Pracowni Badań i Innowacji Społecznej „Stocznia”, Muzeum Woli, oddziału Muzeum Warszawy oraz dwóch firm: Ghelamco i Skanska. Nie ma wątpliwości, że jest to proces twórczy; łączy się tu „potencjał wiedzy architektów, urbanistów, socjologów, ekonomistów oraz mieszkańców Warszawy” – jak piszą o sobie współorganizatorzy projektu.

 

W placemakingu sprawdza się współpraca firmy z partnerem społecznym. ‒ Istotne jest, żeby podchodzić do działań placemakingowych w sposób długofalowy i brać pod uwagę, że nową przestrzenią ktoś musi zarządzać. Tę rolę może przejąć np. samorząd lub może ona pozostać w rękach inwestora – wyjaśnia Marta Trakul.

share share share

To, jak będzie wyglądało dane miejsce po rewitalizacji, zależy w dużym stopniu od jego najbliższego otoczenia. Jeśli miejsce znajduje się w  pobliżu szkoły, przedszkola, biblioteki, ratusza itd., to właśnie te instytucje najprawdopodobniej zaprosi inwestor do udziału w konsultacjach i z nimi będzie szukał porozumienia i rozwiązań. Potencjalnymi konsultantami mogą być również mieszkańcy i pracownicy pobliskich biur i sklepów.

Inicjatywa może wyjść nie tylko od zaangażowanych społecznie mieszkańców samorządu czy inwestorów. Z propozycją zmian może także wystąpić… sama marka. Za przykład w Polsce może posłużyć historia Stacji Mercedes. Modyfikacja starych, brzydkich garaży na warszawskim Powiślu to efekt słuchania swoich klientów i poznawania ich prawdziwych potrzeb.

Cel marki Mercedes był następujący: wyjść z salonów w tkankę miasta, ale inaczej, bez cieszącej się coraz gorszą sławą reklamy wielkoformatowej. Rozwiązanie miało być subtelne, co nie do końca czuły zaproszone do przetargu agencje eventowe, dopuszczono więc do udziału studia architektoniczne. Ostatecznie koncepcja i program pawilonu zostały przygotowane przez Mercedes-Benz Warszawa wspólnie z: Fundacją Bęc Zmiana, Grupą Warszawa – operatorem odnoszących sukcesy warszawskich kawiarni oraz  młodą, warszawską pracownią projektową WWAA, czyli twórcami koronkowego pawilonu Polski na wystawie w Szanghaju.

Jakie były efekty? Stacja Mercedes niemal natychmiast stała się modnym miejscem, w którym pożądana grupa docelowa spotykała się, odpoczywała, oglądała filmy i wystawy, a nawet dyskutowała na temat miasta i architektury. Na klasyczną reklamę miejsca Mercedes nie wydał nawet złotówki. Uzyskał natomiast tysiące wzmianek, setki artykułów oraz trzydzieści programów telewizyjnych mówiących o Stacji Mercedes. Co więcej, Stacja stała się symbolem nowej Warszawy, impulsem do 12-stronicowego artykułu o polskiej stolicy w międzynarodowym wydaniu Magazynu Mercedesa (nakład 1,5 mln egzemplarzy).

Reaktywacja miasta z ludźmi i dla ludzi

W podejściu placemakingowym główny nacisk kładzie się na dostosowanie miejsca do potrzeb ludzi, a nie na formę architektoniczną. Dlatego, jak uważa Marta Trakul, prezes Fundacji „Na miejscu”, placemakingiem może być postawienie zwykłej ławki lub stojaków rowerowych, ale też kompleksowa przebudowa danego terenu. Musi być tylko spełniony jeden warunek: ławka i stojaki muszą być postawione w odpowiednich miejscach, czyli takich, w których rzeczywiście ludzie będą z nich korzystać, a przebudowa terenu przyczyni się do powstania miejsca, które chętnie odwiedza lokalna, i nie tylko lokalna, społeczność.

Bycie razem, wspólnoty i inkluzywność to jedne z najmocniejszych trendów, a ich przejawem w nieruchomościach jest właśnie placemaking – ocenia Marta Trakul.

Zmiany mają być wprowadzane w odpowiedzi na potrzeby społeczności: nie zawsze chodzi o wielkie zmiany, czasem wystarczy zacząć od najprostszych rzeczy, jak… sprzątanie.

‒ Mieliśmy dyskusję odnośnie Pałacu Kultury – mówi Magdalena Frątczak, Senior Director, Head of Retail Department w CBRE. ‒ To nie Pałac Kultury jest problemem, ale przestrzeń wokół niego. Wystarczy ją wyczyścić, posprzątać, oddać w użytkowanie spełniające funkcje, które będą miastotwórcze. Analiza SWOT pokazuje tu więcej możliwości niż zagrożeń. Miasta powinny się skupiać na tym, żeby opiekować się tymi przestrzeniami, które scalają mieszkańców, dają im siłę napędową.

share share share

Podobny był cel rewitalizacji obiektów biurowych w Krakowie, należących do GTC. Biurowce przy ulicy Armii Krajowej 18: Galileo, Newton, Edison i Pascal właśnie zyskały nowe oblicze. – Krakowski kompleks Korona od początku cieszył się ogromnym zainteresowaniem ze strony najemców – mówi Justina Ivan, dyrektor ds. najmu powierzchni komercyjnych w GTC. – Ale od momentu oddania do użytku pierwszego budynku minęła ponad dekada. Jesteśmy świadomi rosnących potrzeb najemców, dlatego postanowiliśmy zainwestować w gruntowną rewitalizację wnętrz i okolic kompleksu, wzbogacić ofertę Korony o strefę relaksu oraz nowe punkty usług, jak sala konferencyjna, siłownia czy grota solna.

Projektanci z ABA Invest, w tym architekt Bernard Marszałek, zaproponowali również wprowadzenie zielonych elementów, takich jak pergole, zielone ściany i tarasy, donice, a także oddanie pieszym strefy przed biurowcami. – Modernizacja kompleksu od razu przyczyniła się do wzmocnienia naszych relacji z klientami, którzy odczuli, że ich potrzeby zostały wysłuchane i zrealizowane – mówi Justina Ivan. – Teraz nasz kompleks postrzegany jest jako jedna z najnowocześniejszych lokalizacji na mapie Krakowa. Jesteśmy dumni, ponieważ nie tylko my, ale również nasi klienci informują rynek o dodatkowych udogodnieniach oraz o nowych rozwiązaniach architektonicznych. Widzimy, że wszyscy bardzo chętnie korzystają z oferty kompleksu, co więcej, wzrosło również zainteresowanie potencjalnych najemców.
– 
Społeczne wytwarzanie przestrzeni przekłada się na jej użytkowanie – dobrze czują się w niej różnorodne grupy, a miejsca są niezwykle żywe, czyli właśnie „dospołecznione” – podsumowuje Marta Trakul.

Co na to biznes?

Raport CBRE Placemaking – value and the public realm daje odpowiedź na to pytanie m. in. na przykładzie wspomnianego wcześniej nowojorskiego parku High Line. Ta zielona promenada przyciąga rocznie około 6 milionów osób. Stanowi też tło dla szerszej rewitalizacji otaczającego ją terenu – dzielnic Chelsea i Meatpacking. W tej chwili realizuje się tu (lub jest zaplanowanych) 30 nowych projektów, w tym ekskluzywne budynki mieszkalne, restauracje i luksusowe hotele. Główny sukces jednak dotyczy sfery mieszkaniowej, ponieważ inwestycja pociągnęła za sobą powstanie 15 nowych budynków mieszkalnych, przez co zasoby mieszkaniowe wzrosły o 50%.

Do 2014 r. średnia cena sprzedaży nieruchomości mieszkalnych wokół sekcji 1 i 2 linii High Line wzrosła odpowiednio do 1,42 mln USD i 877 000 USD, a więc była znacznie wyższa niż w sąsiedztwie, gdzie średnia cena sprzedaży wynosiła 763 000 USD. Od maja 2016 r. ceny domów w sekcjach 1 i 2 wzrosły o blisko 10% i 9,4%, natomiast ceny domów luksusowych na Manhattanie spadły w tym samym czasie o 0,3%.

Przeczytaj raport CBRE o placemakingu
Pobierz

 

W placemaking w wydaniu amerykańskim biznes zaangażowany był od samego początku – opowiada Marta Trakul. – To na zlecenie Rockefellera powstało słynne, nowojorskie lodowisko przy budynku firmy, a jedna z najlepszych przestrzeni na świecie, przekształcona właśnie w sposób placemakingowy, to Bryant Park w Nowym Jorku.

Marta Trakul podkreśla, że Bryant Park to duże przedsięwzięcie. – W sezonie letnim zarządzaniem i dbaniem o park zajmuje się 55 pracowników. Latem o stan techniczny i zieleń dba dwadzieścia osób, zimą – dwanaście. Samo zajmowanie się krzesłami jest dużym wyzwaniem, bo jest tam dwa tysiące krzeseł, które trzeba codziennie magazynować. Jest też całodobowa ochrona. Budżet parku w 2000 r. wyniósł 2,9 mln USD; jest on kombinacją środków publicznych i prywatnych. Finalnie park przynosi jednak zysk, nie tylko udziałowcom, ale też okolicznym biznesom.

Placemaking to też swego rodzaju wyjście naprzeciw dużym markom. Dlaczego? Bo ‒ według Magdaleny Frątczak ‒ dużym wyzwaniem staje się dla nich znalezienie odpowiedniej lokalizacji:  nie po prostu dobrej, ale najlepszej na świecie. Teraz duże marki nie patrzą na Warszawę dlatego, że nie widzą serca miasta, jego centrum.

U nas ulice handlowe nie przetrwały. Nie ma produktu miejskiego, który moglibyśmy markom luksusowym zaproponować. Ograniczają nas trzy rzeczy: brak odpowiedniej tkanki miejskiej, nieuregulowany status nieruchomości i brak pieszych na głównych ulicach. Mokotowska może stać się taką ulicą, tylko zabierzcie stamtąd samochody. Człowiek lawiruje między słupkami, krzywymi chodnikami i zaparkowanymi samochodami – mówi Magdalena Frątczak.

Wspólna i lokalna przyszłość

Bycie razem, wspólnoty i inkluzywność to według Marty Trakul jedne z najmocniejszych trendów. – Ich przejawem w nieruchomościach jest właśnie placemaking. Poza tym mocno już ugruntowane co-housing i co-working – ocenia M. Trakul.

Natalia Hatalska w opracowaniu Living buildings. Przyszłość biurowców do 2050 prognozuje: „Lokalna społeczność będzie coraz aktywniej uczestniczyć w życiu budynków i biurowców i sprawiać, że przestrzenie będą wykorzystywane również po standardowych godzinach pracy. (…) Trend związany z inkluzywnością będzie zatem rósł w przyszłych miesiącach i latach coraz bardziej, co przekładać się będzie bezpośrednio także na miejsca pracy i biura”.

Nikt nie ma wątpliwości, że przestrzeń, w której żyjemy, wpływa na nasze samopoczucie, wydajność pracy oraz kontakty międzyludzkie. Przyjazne miejsca w mieście redukują stres, zmniejszają agresję, zachęcają do nawiązywania relacji między ludźmi. Twórzmy więc miejsca, które mają dla nas znaczenie, które zauważamy i do których wracamy.

Wypowiadali się:

Magdalena Frątczak

Senior Director, Retail Agency @CBRE

Magdalena jest ekspertką w opracowywaniu szytych na miarę rozwiązań dla sektora handlowego. W swojej karierze wspierała międzynarodowe sieci handlowe oraz inwestorów w zakresie rozwoju biznesu, rozwoju marki, a także przy opracowaniu strategii komercjalizacji obiektów. W obszarze jej specjalizacji znajdują się tematy związane ze współpracą z miastem, planowaniem przestrzeni miejskiej czy ścieżką zakupów konsumentów. Magdalena jest współautorką wielu ciekawych publikacji na temat zmian zachodzących na rynku handlowym, z perspektywy konsumentów czy inwestorów. W IDEA LAB pisze o trendach w branży handlowej, perspektywach dla tego sektora oraz zmianach, jakie czekają rynek w erze e-commerce

Zobacz ostatnie wypowiedzi naszego eksperta:

Miasta dla ludzi – o przestrzeniach, w których chcemy żyć
Komentarze Facebook
Czytaj więcej z kategorii Miasto:

CCW, czyli jak zmieni się warszawska Wola

W Warszawie na Woli powstaje nowa dzielnica biznesowa – City Center West (CCW). Czy będzie tym, czym Canary Wharf dla Londynu lub La Défense dla Paryża? Czy też, podobnie jak Mordor, stanie się powodem do narzekania dla tysięcy pracowników i mieszkańców dzielnicy?

Najczęściej czytany

PropTech w biurze. Oszczędności i komfort pracy w jednym

Biometryka, big data, sztuczna inteligencja i Internet rzeczy. Nowoczesne technologie odważnie wkraczają do biur na całym świecie. W ubiegłym roku szacunkowa wartość tego rynku sięgnęła prawie 3 miliardów dolarów. A rozwiązania już dawno przestały służyć tylko ograniczaniu kosztów funkcjonowania.