search-bar

Miasto

Ulice handlowe. Każde miasto powinno mieć wizytówkę

Jednym z wyznaczników nowoczesności i przyjazności współczesnego miasta jest dobry dostęp do handlu i usług. A o jego prestiżu świadczą tak zwane high streets, czyli ulice handlowe. Analitycy firmy CBRE sprawdzili, jak funkcjonują największe ulice handlowe w Polsce i jakie mają perspektywy na przyszłość.

– Jesteśmy młodym rynkiem na europejskiej mapie ulic. Wciąż jeszcze uczymy się konsekwencji w działaniu i współpracy właścicieli nieruchomości, władz samorządowych i najemców lokali. Efekty już widać, bo ulice handlowe w polskich miastach szybko się rozwijają – podkreśla Renata Kamińska, ekspertka ds. ulic handlowych CBRE, współautorka raportu „Warszawskie ulice handlowe”. – Jeśli nadal będziemy brali przykład z najlepszych wzorców na świecie i zadbamy o dobre rozwiązania administracyjne, ulice handlowe będą rozwijać się nie tylko jako miejsce zakupów. Bo przecież równie ważna jest ich funkcja angażowania lokalnej społeczności i turystów w życie miasta przez inne wydarzenia, na przykład kulturalne.

Bierzmy przykład z najlepszych

Ponad 54 procent ludności świata mieszka w miastach, a do 2030 roku wskaźnik ten będzie rósł o około 1,5 procent rocznie – przewidują eksperci Organizacji Narodów Zjednoczonych. Im bardziej rozwinięty kraj, tym odsetek jest wyższy. W Polsce, jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, mieszkańcy miast stanową ponad 60 procent.

Nic dziwnego, że miasta muszą się zmieniać. Dbać o sprawną komunikację, ekologię, dobry dostęp do produktów i usług. W skrócie – zapewnić możliwie najwyższy komfort życia. Takie podejście określa się mianem Smart Cities, czyli inteligentne miasta.

Komu wdrażanie miejskiej inteligencji wychodzi najlepiej? Z rankingu „The 2017 Smart Cities Index” opracowanych przez EasyPark Group wynika, że najbardziej inteligentnym i przyjaznym miastem na świecie jest Kopenhaga. Warszawa, jako jedyny reprezentant Polski, uplasowała się na 89 miejscu. Wśród 19 kryteriów, branych pod uwagę przy ustalaniu poziomu „smart”, znalazły się: właściwe planowanie przestrzeni, ekosystem biznesowy czy standard życia. Ważna pod tym względem jest dostępność handlu i usług.

Pod tym kątem jedną z miar rozwoju współczesnych miast są ich prestiżowe ulice, nazywane high streets lub ulice handlowe. Są wizytówkami największych metropolii i świadczą o ich rozwoju i statusie materialnym. Każdy od razu kojarzy Avenue des Champs-Élysées z Paryżem, Piątą Aleję z Nowym Jorkiem a Oxford Street z Londynem.

Polskimi high streets rządzi gastronomia

Wiedzę na temat polskich, a szczególnie warszawskich ulic handlowych daje obszerny raport „Warszawskie Ulice Handowe”, opracowany przez ekspertów firmy doradczej CBRE. Wynika z niego, że rodzime high streets obrały nieco inny, zaskakujący kierunek rozwoju. Na świecie dominują w takich miejscach marki modowe czy luksusowe. W Polsce zdecydowany prym wiedzie gastronomia.

Struktura największych polskich ulic handlowych

  • Gastronomia 35%
  • Moda, akcesoria 28%
  • Usługi 11%
  • Zdrowie uroda 7%
  • Multimedia, Wyposażenie domu 2%

źródło: „Warszawskie Ulice Handowe”, CBRE

W ciągu trzech ostatnich lat analitycy CBRE odnotowali na największych polskich high streets wyraźny spadek odsetka punktów usługowych (-4 punkty procentowe) oraz marek oferujących wyposażenie domu (-2 punkty). Obecność marek modowych podniosła się nieznacznie (+1 punkt), a najszybciej rozwija się wspomniana gastronomia (+4 punkty). Czy to trend, który powinien niepokoić?

 

- Na rozwiniętych rynkach Europy Zachodniej proporcje gastronomii do szeroko pojętej branży fashion są stosunkowo niskie. Oferta barów, kawiarni i restauracji stanowi niejako uzupełnienie oferty, będąc usługą komplementarną. Dodatkowo wrażenie to potęguje fakt, że w większości stolic europejskich ulice handlowe jak np. Parizska w Pradze, Liberdade w Lizbonie czy Oxford Street w Londynie są wręcz zwartymi klastrami modowymi, gdzie oferta poszczególnych lokali została wcześniej przemyślana a strategia wynajmu konsekwentnie zrealizowana. I to jest ten model, do którego powinniśmy dążyć na naszym rynku - komentuje Renata Kamińska, ekspertka ds. ulic handlowych CBRE.

share share share

W ocenie ekspertki CBRE aktualna oferta na ulicach nie jest niepokojąca, a w związku z wprowadzonym zakazem handlu w niedzielę część konsumentów przyzwyczajona do spędzania czasu w centrum handlowym będzie chętnie spoglądać w kierunku szeroko pojętej oferty gastronomicznej przy ulicach handlowych, co w konsekwencji spowoduje umocnienie się tego rodzaju działalności.

– Nieuchronne jest również uporządkowanie oferty handlowo-usługowej by stworzyć miejsce dla nieobecnych marek – podkreśla Renata Kamińska.

Ulice i centa handlowe. Konkurencja czy symbioza?

Osobną kwestią, która wpływa na rozwój ulic handlowych w Polsce jest też dynamiczny rozwój dużych centrów handlowych. Z danych Polskiej Agencji Inwestycji i Handlu wynika, że:

  • pod koniec III kwartału 2017 roku w Polsce działało już 404 dużych centrów handlowych,
  • ich łączna powierzchnia wynosiła 9,6 miliona metrów kwadratowych,
  • w budowie są już następne, o powierzchni kolejnego pół miliona metrów.

– Centra handlowe i ulice handlowe mogą współistnieć – wystarczy spojrzeć na Oxford Street w Londynie, na Michigan Avenue w Chicago czy na Broadway w Nowym Jorku, gdzie wielkie domy towarowe mieszczą się wśród mniejszych, pojedynczych sklepów. Wszystko zależy od tego, jak są projektowane i zarządzane. Jeżeli centrum zamyka się na siebie, jest oddalone od głównej ulicy, od nurtu życia w mieście jakimiś wielkimi parkingami lub martwymi placami, to idziemy w złym kierunku – tłumaczy John Bańka, chairman Urban Land Institute Poland. – Dzisiaj centra handlowe w śródmieściach projektuje się tak, żeby były częścią tkanki miasta. W tych wymienionych powyżej, do wielkich, wielopoziomowych centrów handlowych można wejść prosto z chodnika. Dzięki temu wkomponowują się w obraz miasta.

Autorzy raportu CBRE również podkreślają, że współistnienie wielkich centrów i ulic handlowych nie musi polegać na ich konkurowaniu, ale dzięki umiejętnej strategii, można na tym zyskać.

– Obecność projektów z funkcją handlową w centrum miasta może być zagrożeniem, ale też i szansą na pobudzenie i sprowokowanie bardziej dynamicznego rozwoju ulic handlowych – komentuje w raporcie „Warszawskie ulice handlowe” Agata Czarnecka, Zastępca Dyrektora Działu Doradztwa i Analiz Rynkowych CBRE. – Istniejąca w nich koncentracja handlu zachęca kolejnych najemców do pojawienia się w sąsiedztwie sprawdzonej już przez innych destynacji zakupowej.

Miasta muszą dbać o swoje wizytówki

Wartym odnotowania jest też fakt, że w 2017 roku aż 10% lokali przy największych polskich ulicach handlowych jest pustych. W 2014 ten odsetek był wyraźnie niższy i wynosił tylko 7 procent.

Jednym z wniosków, płynących z raportu CBRE jest konieczność poprawy współpracy i większe zaangażowanie miasta w problemy najemców ulic handlowych. Jeśli ulice handlowe mają się prawidłowo rozwijać, ze strony władz samorządowych potrzebne są między innymi:

  • spójna polityka zarządzania ulicami handlowymi,
  • odpowiednia selekcja najemców,
  • ułożenie konkretnej strategii wynajmu.

– Nie każda lokalizacja nadaje się dla każdego typu najemcy. Ważne jest wyposażenie, wielkość lokalu. Liczą się też takie proste kwestie, jak stan chodników. Czy wygodnie po nich chodzić, czy jest gdzie usiąść – wylicza John Bańka, chairman Urban Land Institute Poland. – Trzeba myśleć w kategoriach, czego klient potrzebuje. Wzorowa ulica ma płaski chodnik, strefa dla pieszych oddzielona jest od strefy parkowania, jest skromny, ale elegancki pas zieleni. Miasta powinny wspierać takie rozwiązania, jak niedawno temu stosowano przy ulicv Świętokrzyskiej i w ten sposób przyciągać więcej ludzi.

Analitycy CBRE przestrzegają, że brak zmian w podejściu miast do kwestii ulic handlowych może doprowadzić do powstania, a co gorsza utrwalenia się ich mało reprezentatywnego i niekorzystnego obrazu.

– Skuteczna polityka zarządzania ulicami handlowymi to przede wszystkim dialog i konsultacje ze wszystkimi uczestnikami rynku: właścicielami, najemcami, nierzadko przedstawicielami wspólnot mieszkaniowych. Należy pamiętać, że wiele ciekawych przestrzeni handlowych znajduje się dziś w nieruchomościach mieszkalnych. Nie bez znaczenie jest tu rola przedstawicieli miasta – tłumaczy Renata Kamińska z CBRE. – Kolejnym etapem byłoby powołanie ciała lub organu wykonawczego, które byłoby odpowiedzialne za przygotowanie i wdrożenie opracowanej strategii w życie. Różnorodna struktura właścicieli nie jest w tym przypadku ułatwieniem, ale jestem przekonana, że przy umiejętnym procesie konsultacji oraz spójnej strategii uzyskanie jednomyślności nie pozostaje jedynie w sferze niedoścignionych marzeń – dodaje.

Komentarze Facebook
Najczęściej czytany

PropTech w biurze. Oszczędności i komfort pracy w jednym

Biometryka, big data, sztuczna inteligencja i Internet rzeczy. Nowoczesne technologie odważnie wkraczają do biur na całym świecie. W ubiegłym roku szacunkowa wartość tego rynku sięgnęła prawie 3 miliardów dolarów. A rozwiązania już dawno przestały służyć tylko ograniczaniu kosztów funkcjonowania.